Antes de empezar una reforma hay una pregunta que conviene resolver: ¿qué permiso necesito del ayuntamiento? En la Comunidad de Madrid la regla general es la declaración responsable, y la licencia queda para los casos más importantes. Hay incluso obras pequeñas que no necesitan ningún trámite urbanístico.

El marco: la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, reformada en 2020, convirtió la declaración responsable en el instrumento preferente para la mayoría de las obras. Cada ayuntamiento lo concreta después en su propia ordenanza, por lo que siempre conviene comprobar la del municipio donde está la vivienda.

Obras que no necesitan trámite urbanístico

Las ordenanzas municipales suelen excluir la sustitución de acabados interiores de una vivienda: cambiar suelos, alicatados, yesos o pintura, sin tocar distribución ni estructura. Aun así, puede ser necesaria una autorización aparte para colocar un contenedor o un andamio en la vía pública.

Obras con declaración responsable

Es el caso de la mayoría de reformas de viviendas y locales: obras de reforma, modificación o rehabilitación que no alteran de forma esencial la fachada, el volumen ni la estructura del edificio, y que no requieren proyecto técnico. Por ejemplo:

• Reforma integral de un piso con cambio de distribución interior.
• Renovación completa de cocina y baños.
• Cambio de ventanas manteniendo el aspecto de la fachada.

Con la declaración responsable presentada y la documentación completa, la obra puede empezar sin esperar a una resolución. El ayuntamiento comprueba después que todo es correcto, así que lo declarado tiene que ajustarse a la realidad.

Obras que necesitan licencia

• Obras que requieren proyecto técnico según la normativa de edificación, como las que afectan a la estructura.
• Intervenciones en edificios catalogados o protegidos, o que afectan a sus elementos protegidos.
• Obra nueva, ampliaciones de volumen y movimientos de tierras fuera de un proyecto autorizado.

En estos casos la obra no puede empezar hasta que el ayuntamiento conceda la licencia, y conviene incluir ese plazo en la planificación.

Lo que se paga

Tanto la licencia como la declaración responsable suelen llevar asociados una tasa municipal y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que cada ayuntamiento fija con un máximo legal del 4 % del presupuesto de ejecución.

Si su edificio tiene comunidad

Además del trámite municipal, informe a la comunidad de propietarios antes de empezar y respete sus normas de horarios, uso del ascensor y protección de zonas comunes. Cualquier obra que afecte a elementos comunes, como la fachada o las bajantes generales, necesita su autorización.

Le ayudamos con el trámite

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