Comprar un edificio completo, rehabilitarlo y venderlo o alquilarlo por viviendas es una de las operaciones con más recorrido en Madrid. También es una de las que más dinero mueve, así que los errores de cálculo pesan. La clave está en conocer el coste de la obra antes de cerrar el precio de compra.
Antes de comprar: la due diligence técnica
- Estructura: estado de forjados, vigas y cimentación. Es la partida que más puede desviar el presupuesto.
- Cubierta y fachada: humedades, filtraciones y estado de los revestimientos.
- Instalaciones generales: bajantes, acometidas, electricidad y, si existe, ascensor.
- Protección y normativa: si el edificio está catalogado, qué se puede tocar y qué usos admite.
- Situación de ocupación: viviendas libres, alquiladas o con inquilinos de renta antigua.
Las partidas del coste total
| Partida | Qué incluye |
|---|---|
| Elementos comunes | Estructura, cubierta, fachada, portal, escalera, ascensor e instalaciones generales |
| Viviendas | Redistribución, instalaciones interiores, cocinas, baños y acabados |
| Técnicos | Proyecto, dirección de obra y coordinación de seguridad |
| Licencias e impuestos | Tasas y el ICIO municipal, con un máximo legal del 4 % del presupuesto de ejecución |
| Imprevistos | Una reserva para lo que aparece al abrir: estructura, humedades, instalaciones ocultas |
Como referencia para la parte interior, una reforma integral de calidad media en Madrid se mueve entre 700 y 900 €/m². Los elementos comunes dependen mucho del estado del edificio y solo se pueden estimar con una visita.
Cómo se organiza la obra
- Visita y estimación de coste antes de la compra.
- Proyecto técnico y solicitud de licencia.
- Estructura, cubierta y fachada: lo que protege al resto de la obra.
- Instalaciones generales y redistribución de viviendas.
- Acabados, zonas comunes y entrega por viviendas.
El plazo depende del tamaño y del estado del edificio, y la licencia suele ser la parte menos controlable. Por eso conviene cerrar con la constructora un calendario por fases desde el principio, con certificaciones ligadas al avance real.
Errores frecuentes
- Calcular la rentabilidad con un precio de obra por metro cuadrado genérico, sin visitar el edificio.
- No reservar margen para imprevistos estructurales.
- Empezar acabados antes de resolver cubierta y fachada.
Le acompañamos desde antes de comprar
Galina Infraestructuras visita el edificio antes de la compra, le da una horquilla de coste por partidas y ejecuta la rehabilitación completa con un único interlocutor. Vea nuestra página para inversores y promotores y el servicio de rehabilitación de edificios.
